本報(bào)記者 余燕明 廣州報(bào)道

在珠海，鄰近直通澳門的拱北口岸，前山水道東畔即將矗立起一處最高可達(dá)249米的商業(yè)項(xiàng)目——珠澳灣世紀(jì)中心，它將成為珠海這座年輕城市的地標(biāo)之一。

珠澳灣世紀(jì)中心項(xiàng)目的開發(fā)商是深圳市鵬瑞地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“鵬瑞地產(chǎn)”）。這是一家總部位于深圳的地產(chǎn)商，雖未上市，但亦為外界所熟知，鵬瑞地產(chǎn)開發(fā)了國內(nèi)最昂貴的豪宅“深圳灣一號(hào)”。

作為地標(biāo)性商業(yè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)珠澳灣世紀(jì)中心的售價(jià)不菲。除了鄰近珠海拱北口岸，珠澳灣世紀(jì)中心項(xiàng)目還毗鄰珠海單價(jià)地王項(xiàng)目——龍光玖龍灣，目前二手房掛牌價(jià)已超過4萬元/平方米。

據(jù)此，珠澳灣世紀(jì)中心項(xiàng)目也被人們形容為鵬瑞地產(chǎn)從深圳復(fù)制到珠海的“深圳灣一號(hào)”。

今年初，珠澳灣世紀(jì)中心項(xiàng)目已取得部分房源的預(yù)售許可。但據(jù)《中國經(jīng)營報(bào)》記者了解，目前該項(xiàng)目并未公開對(duì)外推售，而是所謂的“內(nèi)部認(rèn)購”，主要針對(duì)來自深圳灣一號(hào)的買家。

鵬瑞地產(chǎn)的掌控者是“資本大佬”徐航，珠澳灣世紀(jì)中心項(xiàng)目也是由鵬瑞地產(chǎn)收購而來。

它原屬于珠海中珠集團(tuán)股份有限公司（下稱“中珠集團(tuán)”）名下的一處舊改項(xiàng)目，中珠集團(tuán)在2018年陷入債務(wù)危機(jī)，鵬瑞地產(chǎn)隨即以14.24億元的代價(jià)，便取得了珠澳灣世紀(jì)中心項(xiàng)目70%的開發(fā)權(quán)益。

珠澳灣世紀(jì)中心項(xiàng)目的開發(fā)潛力與價(jià)值巨大。根據(jù)可行性分析報(bào)告的經(jīng)濟(jì)測(cè)算，該項(xiàng)目的計(jì)容建筑面積約為23.85萬平方米，主要業(yè)態(tài)為商業(yè)及寫字樓，整體可售貨值將超過130億元，凈利潤預(yù)計(jì)高達(dá)47億元。

此外，另據(jù)記者獲悉，鵬瑞地產(chǎn)通過設(shè)立代持企業(yè)，對(duì)珠澳灣世紀(jì)中心項(xiàng)目公司其余30%股權(quán)進(jìn)行了一系列轉(zhuǎn)讓騰挪，配合中珠集團(tuán)從其控制的上市公司完成巨額套現(xiàn)。而在上市公司層面，卻未如實(shí)披露這些潛在利益安排。

記者向鵬瑞地產(chǎn)方面核實(shí)了解其收購珠澳灣世紀(jì)中心項(xiàng)目的過程及配合中珠集團(tuán)從上市公司套現(xiàn)的違規(guī)情形，該公司對(duì)此不予置評(píng)。

趁機(jī)收購

珠澳灣世紀(jì)中心的前身，原是珠海夏灣批發(fā)市場(chǎng)城市更新項(xiàng)目，占地3.94萬平方米，通過協(xié)議出讓方式取得。

根據(jù)最新可供查詢的規(guī)劃方案，珠澳灣世紀(jì)中心項(xiàng)目建設(shè)用地面積3.54萬平方米，總建筑面積32.88萬平方米，其中計(jì)容建筑面積24.39萬平方米，建成后的主要業(yè)態(tài)為商業(yè)及寫字樓。

由于鄰近珠海直通澳門的拱北口岸，以及位于前山水道東岸，珠澳灣世紀(jì)中心注定會(huì)建成珠海的地標(biāo)性商業(yè)項(xiàng)目。

據(jù)悉，珠澳灣世紀(jì)中心項(xiàng)目的主體將至少包括6棟高層寫字樓，另外還將建成大面積商場(chǎng)。其中1棟寫字樓的高度將達(dá)249米，次高的2棟寫字樓也將達(dá)到196米。

珠澳灣世紀(jì)中心項(xiàng)目在今年初已取得了兩批預(yù)售許可，涵蓋2棟寫字樓共計(jì)96套房源，批準(zhǔn)預(yù)售面積約為3.15萬平方米，目前均處于待售狀態(tài)。

不過，記者沒有查詢到珠澳灣世紀(jì)中心項(xiàng)目對(duì)外開盤和推售信息。該項(xiàng)目一位銷售人員在電話里告訴記者，目前項(xiàng)目沒有公開具體售價(jià)，但在售房源套均總價(jià)大約為2000萬元，“現(xiàn)在是內(nèi)部認(rèn)購階段，主要面向深圳灣一號(hào)的業(yè)主?！?/p>

珠澳灣世紀(jì)中心項(xiàng)目的開發(fā)主體為珠海中珠商業(yè)投資有限公司（下稱“中珠商業(yè)”）。目前中珠商業(yè)由鵬瑞地產(chǎn)持有70%的股權(quán)，其余30%的股權(quán)由上市公司中珠醫(yī)療控股股份有限公司（600568.SH，下稱“中珠醫(yī)療”）持有，中珠醫(yī)療的控股股東為中珠集團(tuán)。

鵬瑞地產(chǎn)收購中珠商業(yè)70%股權(quán)之前，后者原由中珠集團(tuán)實(shí)際控制。但在2018年，中珠集團(tuán)陷入債務(wù)危機(jī)，其資金賬戶及名下固定資產(chǎn)被多次輪候查封，該公司開始著手剝離出售核心資產(chǎn)以變現(xiàn)。

隨即，鵬瑞地產(chǎn)介入了珠澳灣世紀(jì)中心項(xiàng)目。中珠集團(tuán)向鵬瑞地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓了直接所持中珠商業(yè)70%的股權(quán)，而鵬瑞地產(chǎn)取得珠澳灣世紀(jì)中心項(xiàng)目開發(fā)權(quán)益的土地成本極低。

珠澳灣世紀(jì)中心項(xiàng)目毗鄰龍光玖龍灣，這是珠海2015年土地公開市場(chǎng)拍出的地王項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)，龍光集團(tuán)摘牌該宗地塊的成交樓面價(jià)為1.76萬元/平方米，因此成為珠海的單價(jià)地王。目前，龍光玖龍灣項(xiàng)目的二手房掛牌價(jià)超過4萬元/平方米。

鵬瑞地產(chǎn)收購中珠商業(yè)70%股權(quán)的對(duì)價(jià)依據(jù)，是按照珠澳灣世紀(jì)中心項(xiàng)目權(quán)益建筑面積（計(jì)容面積扣除補(bǔ)公面積和回簽面積，約為21.42萬平方米，大致相當(dāng)于可售面積）每平方米9500元計(jì)算得出，即總代價(jià)14.24億元。

之后，中珠商業(yè)又向珠海市國土部門時(shí)實(shí)際補(bǔ)交了8.26億元地價(jià)款。按此計(jì)算，鵬瑞地產(chǎn)取得珠澳灣世紀(jì)中心項(xiàng)目70%開發(fā)權(quán)益的土地成本不到1.34萬元/平方米。

通過付出14.24億元的代價(jià)，鵬瑞地產(chǎn)撬動(dòng)了可售貨值超過百億元的珠澳灣世紀(jì)中心項(xiàng)目。

根據(jù)可行性分析報(bào)告的經(jīng)濟(jì)測(cè)算，該項(xiàng)目整體可售面積約21.36萬平方米，其中商務(wù)辦公部分可售面積為14.21萬平方米，預(yù)計(jì)售價(jià)將達(dá)6萬元/平方米；酒店辦公部分可售面積為6.09萬平方米，預(yù)計(jì)售價(jià)將達(dá)5.5萬元/平方米；商業(yè)部分1.06萬平方米，預(yù)計(jì)售價(jià)將達(dá)8萬元/平方米；另有1408個(gè)車位，預(yù)計(jì)售價(jià)可達(dá)20萬元/個(gè)。

據(jù)此，珠澳灣世紀(jì)中心項(xiàng)目經(jīng)測(cè)算后的整體可售貨值預(yù)計(jì)超過130億元，扣除土地成本、建安成本、銷管費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及相關(guān)稅項(xiàng)后，該項(xiàng)目凈利潤也將超過47億元，凈利率水平則高達(dá)36.2%。

配合套現(xiàn)

鵬瑞地產(chǎn)通過設(shè)立代持企業(yè)的方式，對(duì)中珠商業(yè)其余30%股權(quán)進(jìn)行了一系列轉(zhuǎn)讓騰挪，配合中珠集團(tuán)從上市公司中珠醫(yī)療完成了巨額套現(xiàn)。

由于中珠醫(yī)療在2018~2019年財(cái)年連續(xù)出現(xiàn)虧損，2020年，上市公司已被“ST”實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示。但即便如此，中珠集團(tuán)不僅仍然占用了中珠醫(yī)療大量資金，而且還繼續(xù)從上市公司套現(xiàn)。

目前中珠醫(yī)療間接所持中珠商業(yè)其余30%的股權(quán)，是其在2019年5月份從深圳市前海順耀祥投資發(fā)展有限公司（下稱“前海順耀祥”）收購而來。

前海順耀祥則是在2018年11月從遼寧中珠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“遼寧中珠”）收購了中珠商業(yè)30%的股權(quán)。在此之前，中珠商業(yè)一直由中珠集團(tuán)、遼寧中珠分別持股70%、30%，而中珠集團(tuán)持有遼寧中珠50%的股權(quán)，屬于控股關(guān)系。

由于中珠醫(yī)療擬由前海順耀祥收購中珠商業(yè)30%的股權(quán)，系前海順耀祥在過去12個(gè)月內(nèi)受讓于遼寧中珠，因此根據(jù)上交所股票上市規(guī)則10.1.3（五）條款的相關(guān)規(guī)定，前海順耀祥與中珠醫(yī)療之間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實(shí)際上構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

但上市公司對(duì)這筆關(guān)聯(lián)交易并未經(jīng)由董事會(huì)及股東大會(huì)的表決批準(zhǔn)，亦未進(jìn)行信息披露，而直接支付了轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)并完成了股權(quán)過戶。

前海順耀祥最初由孫明明、高潔兩名自然人股東共同持股，之后又變更為自然人股東黃業(yè)堅(jiān)、沈璐。從表面的股權(quán)結(jié)構(gòu)上，前海順耀祥與鵬瑞地產(chǎn)并無直接關(guān)聯(lián)。不過，前海順耀祥在工商登記備案的聯(lián)絡(luò)方式，與鵬瑞地產(chǎn)一致，而孫明明在深圳鵬瑞集團(tuán)有限公司（下稱“鵬瑞集團(tuán)”）設(shè)立的多家企業(yè)內(nèi)任職，鵬瑞集團(tuán)亦為徐航所控制。

據(jù)記者查詢了解，前海順耀祥實(shí)際上是鵬瑞地產(chǎn)設(shè)立的代持企業(yè)，它在2018年11月份從遼寧中珠取得中珠商業(yè)30%的股權(quán)系由鵬瑞地產(chǎn)安排指定。

中珠醫(yī)療在回復(fù)監(jiān)管部門的問詢函時(shí)解釋稱，遼寧中珠之所以向前海順耀祥轉(zhuǎn)讓中珠商業(yè)30%的股權(quán)，是因?yàn)橹兄榧瘓F(tuán)向鵬瑞地產(chǎn)借款2.5億元，以此提供股權(quán)過戶擔(dān)保。其又補(bǔ)充稱，據(jù)遼寧中珠與前海順耀祥簽訂的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定中珠商業(yè)30%股權(quán)的交易對(duì)價(jià)為6.3億元。

據(jù)記者進(jìn)一步獲悉，前海順耀祥并未向遼寧中珠支付6.3億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，實(shí)際支付交易對(duì)價(jià)僅為2.5億元。

但中珠醫(yī)療在2019年5月份由前海順耀祥收購中珠商業(yè)30%的股權(quán)時(shí)，卻為此付出了6.3億元現(xiàn)金代價(jià)。上市公司在支付這筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓款時(shí)，前海順耀祥為其指定了企業(yè)賬戶。其中2.5億元支付予鵬瑞地產(chǎn)，系償還此前對(duì)中珠集團(tuán)的2.5億元借款；另外3.8億元?jiǎng)t被指定支付予遼寧中珠。

相當(dāng)于鵬瑞地產(chǎn)通過設(shè)立代持企業(yè)，圍繞中珠商業(yè)其余30%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓騰挪，并提供2.5億元資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)，配合中珠集團(tuán)從中珠醫(yī)療套現(xiàn)6.3億元資金。

而中珠醫(yī)療在多次披露前海順耀祥的背景信息時(shí)卻稱，“該公司及其主要股東與上市公司、中珠集團(tuán)不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系和潛在利益安排。”

值得注意的是，由于前海順耀祥在中間過手轉(zhuǎn)讓，經(jīng)監(jiān)管部門查實(shí)，中珠醫(yī)療最終受讓的中珠商業(yè)30%的股權(quán)實(shí)際上附帶條件，其中包括對(duì)外轉(zhuǎn)讓受限、僅能為中珠商業(yè)融資提供質(zhì)押擔(dān)保、無權(quán)使用中珠商業(yè)冗余資金等限制。

而據(jù)《中國經(jīng)營報(bào)》記者了解，中珠醫(yī)療目前持有中珠商業(yè)30%股權(quán)的股東身份及權(quán)利義務(wù)所受限制條款，則是此前鵬瑞地產(chǎn)對(duì)中珠集團(tuán)作出的多項(xiàng)協(xié)議安排。

（編輯：趙毅 校對(duì)：張國剛）